羊城晚報：“暫停房貸”蔓延傳遞什麼信號？

報載，近段時間，不少地方陸續傳出銀行暫停房貸的消息。截至目前，全國已經有北京、上海、廣州、深圳、合肥等城市相繼出現暫停房貸的情況，尤其是最近幾天，似乎有向二三線城市蔓延的趨勢。(9月11日《每日經濟新聞》)

一二線城市房地產如火如荼、房價居高不下之際，多年被稱為優質資產的按揭貸款業務，商業銀行為何退卻了？其個中原因究竟何在？

首先是內部資金問題。銀行“流動性緊缺”尚未根本消除，使得沒有足夠信貸資金支持房貸業務。以筆者看，當前銀行最大的問題是，吸儲能力受到明顯削弱。目前，社會融資價格遠遠高於銀行執行的基准存款利率，資金持有者的理財方式都在追求回報高的社會融資方式，還有多少人通過存款儲蓄理財呢？如果不是商業銀行通過售賣所謂的理財產品籌資，銀行資金危機恐怕已經到來。今年6月20日的罕見銀行“流動性緊缺”就是這種狀況的預演和警示。試想，一旦吸收存款儲蓄能力下降，銀行賴以經營的基礎將動搖。再加上，為完成存款任務的“一日游”虛假存款，造成向央行多交存款准備金，使得銀行內部資金更加緊缺。

住房貸款特別是首套房優惠利率不賺錢甚至賠本現象日趨嚴重，是另一個重要原因。過去銀行依據基准利率吸收存款能力強，低成本資金來源多，實行首套房貸款利率優惠還能勉強微利。而現在依照基准利率吸收低成本儲蓄存款能力下降，主要依靠發售理財產品籌集資金，而其資金來源成本遠遠高於儲蓄存款。在這種情況下，讓其發放首套房貸款利率優惠到基准利率的0.7倍，銀行就賠大了﹔甚至二套房貸業務也不賺錢。不妨進行一下簡單計算：目前，五年以上貸款利率為6.55%，如果打7折為4.585%，一年期存款利率為3%，利差為1.585%，除去貸款過程的工本勞務成本等，還有不到1個點的淨賺頭。而目前的理財產品年回報率都在4%以上甚至更高，首套房貸利率打七折肯定賠錢，就是執行基准利率6.55%也只是勉強維持成本。動輒十年、二三十年貸款期限，缺乏流動性暫且不提。

最后一個原因是，一些銀行出於房貸金融風險越來越大的考慮。目前，雖然一線城市房價還在上漲，但是，有價無市現象已經隱約呈現。畸高的房價已經把大多數購買力擠出了市場，大多數工薪階層已經很難承受如此高房價，住房市場的購買者已經在銳減。根據IMF測算，我國人均收入尚不及發達國家平均水平的十分之一，但一線城市的房價已經超過了紐約和倫敦。房價與居民收入比嚴重不匹配，必定滋生高負債購房現象，必定出現金融泡沫風險。道理很簡單，高房價與居民收入嚴重脫節，使得幾乎所有中產以下收入者都需要高負債購房，而一旦遭遇經濟不景氣，收入下降甚至失業失去經濟來源，必將使得還貸本息資金斷裂，金融風險隨之出現。同時，房地產調控正在醞釀治本之策，比如：房產稅推出漸行漸近等。精明的銀行家們就是看到風險而收緊各類房貸的。

總之，這次銀行暫停房貸或者取消房貸利率優惠既有內部經營原因，更有外部房地產風險急劇攀升因素。銀行已經對未來房地產風險懼怕了，那麼，包括投資者的其他群體呢？