解放日報：以怎樣的心態看待底特律樓市

　　●是滑坡式下跌，而不是突然暴跌，還不知道底在哪裡，根本談不上什麼抄底機會。

　　●從長期來看，樓市發展機會是城市經濟活力和社會和諧的副產品，而絕不是反過來的。

　　●主持人：本報記者 柳森

　　●嘉賓：陳杰（復旦大學住房政策研究中心執行主任、副教授）

　　解放觀點：凡提到美國的 “汽車城”底特律，人們的第一反應是，在這裡曾經誕生了美國第一條水泥馬路、第一個交通指示燈、第一條高速公路和第一大百貨商店。 2009年，因為通用汽車公司申請破產保護，這座城市的沒落，首度為世人所聚焦。如今，有消息稱，在底特律 “買一雙皮鞋的錢就能買上兩套房子”。您怎麼看底特律樓市淪陷的原因？

　　陳杰：底特律樓市的沉淪，有美國2008年以來次貸泡沫崩潰和持續至今的全國性和全球性經濟衰退的雙重影響。但在我看來，這並非主要因素。

　　首先，在次貸泡沫崩潰前，在2000-2006年這波美國史上最大的樓市上漲行情中，底特律樓市的漲幅就並不大。根據美國權威的凱斯-席勒 （Case-Shiller）房價指數，在這波上漲行情中，美國最主要的 20個都市區（metropolitan area）房價平均漲幅達106.7%。其中，漲幅最大的邁阿密都市區上漲了180%，而底特律都市區卻隻上漲了27.9%，僅比克利夫蘭都市區的23.4%和達拉斯都市區的25.7%略高，排名倒數第三。

　　其次，當上述這波泡沫破滅后，底特律房價的跌幅又在這20大都市區中遙遙領先。在2006年以來的下行行情中， 20大都市區房價的最低點相對最高點平均下跌了34%。底特律卻下跌了47.5%，在跌幅榜中排名第五。而且如果以2000年1月房價為標尺，底特律都市區2000年之后最低點時候的跌幅，是美國最主要20個都市區中最大的，達33%之多。

　　也就是說，在美國這輪房地產周期中，底特律都市區在上升行情時段漲幅極少，進入下降通道時，卻又一路領跌。這就充分說明，自2000年以來，底特律樓市就一直處於衰敗進程中，次貸危機並非其房價崩潰的主要原因。歸根到底，底特律樓市的衰敗，是這個都市區整體走向衰亡的表征。由於沒有了投資題材，就更容易被拋棄。

　　解放觀點：據一些國內媒體報道，如今抄底底特律房地產市場，已成為一些投機者的生財之道，這又如何理解？

　　陳杰： 2010年，底特律的住房空置率就達20%，近期略有加速之勢。查閱美國大型在線房產評估網站Zillow，底特律市2013年2月平均每套房屋的估值才2.87萬美元，折合每平方米單價才1831元人民幣。雖然這個報價相對上季度跌去了1.4%，但相對去年同期，增長了2.9%。所以，嚴格來說，今年以來的底特律樓市其實談不上有什麼特別的崩潰，只是延續舊有的下滑大勢。

　　我查閱了一下美國全國以及底特律地方媒體，也沒有看到今年以來對底特律樓市有什麼特別的報道。國內媒體突然炒作底特律樓市崩潰，多少帶有一些獵奇心理。既然是滑坡式下跌，而不是突然暴跌，還不知道底在哪裡，根本談不上什麼抄底機會。

　　解放觀點：就城市發展規律而言，底特律的遭遇，能給我們怎樣的啟示？

　　陳杰：世界各國都有很多城市經歷過產業轉型的陣痛，尤其那些資源型城市、單一產業型城市和港口型城市，比如英國的利物浦、格拉斯哥、曼徹斯特，德國的魯爾，西班牙的畢爾巴鄂，包括我國東北的鞍山，美國也有西雅圖和波士頓這樣的案例。它們最終大都通過努力，重新找到地方經濟的新支柱，獲得新生。當然，這個重生周期會很長，有時候很需要壯士斷腕的決心和勇氣。

　　底特律最大的特殊性，在於糾纏不休的種族矛盾吞噬了底特律的活力。黑人佔了市區人口83%，黑人和白人之間的對立和居住分割十分嚴重。 2012年底特律失業率高達15.8%，三分之一家庭的收入低於美國貧困線，是美國公認的最貧窮的大城市之一，也在2012年被福布斯評為美國最危險、犯罪率最高的大城市，每十萬人暴力犯罪案件達到2137起，是美國平均水平的5倍多。

　　解放觀點：有人認為，即使拋開種族矛盾這個因素，底特律要實現城市重生，難度也相當大。

　　陳杰：對於底特律而言，汽車工業帶來的昔日輝煌實在太耀眼。歷史包袱放不下，很難下定決心另起爐灶。此外，有些不幸的是，汽車工業對勞動力的素質要求總體上不是很高，產業鏈也不是特別長。底特律的汽車工業完全為大公司所主宰，創新性和給予小企業的生存空間不大。如此一來，它就很難從內部孕育新生增長點。

　　底特律為何會轉型失敗？哈佛大學教授愛德華·格萊澤曾有洞見。在他看來，對於一個城市的發展而言，無論是依賴於單一產業，還是依賴於少數幾個大公司，都是非常危險的。成功的城市有共有的因素：高質量的人才儲備，真正有活力的小公司，以及 “與世界緊密相連”。這個觀點對當下上海城市發展亦有很大啟示和借鑒意義。

　　解放觀點：底特律樓市歷經的變遷，對中國當下房地產市場發展又有何啟示？

　　陳杰：太陽底下無新鮮事。底特律這樣的樓市崩盤，在美國不是第一次，在全世界范圍更不是新鮮事。中國曾經和現在也正在出現類似的場景。不管披上多麼迷人的外衣，隻要是商品，最終都是供需決定價格。

　　雖然，住房的特殊性在於，其包括投機性和自住性需求，但投資性需求最終還是依賴於自住性需求，只是對自住性需求的提前預支和套利。而自住性需求，歸根到底來自本地的就業機會和生活環境。對於底特律樓市而言，當自住性需求迅速萎縮、消失，或者說轉移了，自然其投資價值也就崩潰了。

　　房價水平除了由當地當前的收入決定，也取決於公共服務品質和人們對這個城市的發展前景的預期。耶魯大學經濟學教授席勒認為，當資產市場上的投資者有動物本能而失去冷靜判斷，會把未來的亮點過度放大，也會把一點烏雲變成暴風驟雨。從長期來看，樓市發展機會是城市經濟活力和社會和諧的副產品，而絕不是反過來的。很多時候，一些人包括政府官員，以為靠房地產就能拉動城市發展，這完全是一廂情願的糊涂想法。

　　如今有些人一提起樓市，就是強調土地的稀缺性、不可復制性、不可替代性。其實土地是很容易被替代的。比如，沒有人非要住在底特律不可。尤其在美國這樣地域廣大、人口流動又如此便捷的國家，這個城市沒有前途了、不宜居了、就業難了，大家自然就會用腳投票，換一個城市居住和工作。城市之間的競爭性是非常強的。