新京報：樓市“雙向調控”的單向趨勢

■ 樓市觀察

切莫在三四線城市樓市降溫的影響下，忽視對北上廣房價的調控。“雙向調控”，更明確一點的說法就是“托底蓋帽”，“蓋帽”仍然是重點。

今年兩會已經開幕。關於中國樓市房價及宏觀管理層的房地產政策，一直是人大代表、政協委員以及會場外採訪的記者乃至全國老百姓關心的熱點問題。全國政協委員、國家住建部長姜維新在政協開幕當天隻對記者們說了四個字“雙向調控”。

十幾年來中國樓市隻有瘋漲和慢漲的區別，中國房地產調控也隻有如何抑制房價飛漲，如何使房地產市場平穩發展的問題，所以中國房地產調控從來都是“單向”的。如今說房地產調控也要“雙向”，那是因為今年2月開始以杭州樓盤降價為標志的中國三四線城市以及更小的城鎮樓市降溫開始了，所以不僅要對北上廣這樣的一線城市房價上漲過快作調控，對那些房價下跌的樓市也要調控。

其實據網上透露，去年國內就出現了12座新的“鬼城”。國家發改委日前對12個省會城市調查顯示，平均每個城市要建4.6個新城新區;144個地級城市，平均每個規劃建設約1.5個新城新區。在房價持續上漲的刺激下，那些三四線城市及更小的城鎮明顯的對房地產開發過度。尤其是那些縣級、鎮級城鎮的商品房價格過高，供大於求是這些城鎮樓市降溫的主要原因。

然而我們也不必為這些樓市可能崩盤而擔心，因為中國城市化的過程畢竟還在進行，還未完成，本質上講目前已經建成的城鎮房屋是小於可能居住的人數的。目前的樓市降溫只是市場作用下的樓價的正常回歸。

反過來，對此過早出手調控，防止其房價進一步下跌，可能倒是多此一舉。

雙向調控的另一向就是控制北上廣等一線城市的房價。當前樓市的大背景是中國經濟放緩，貨幣政策穩健，流動性抽緊，人民幣貶值。這樣的形勢下，再加上三四線城市樓市的降溫，北上廣樓市即使不下跌也應該是平穩的。近來北上廣的樓市似乎也波瀾不驚。然而這卻有點靠不住。

從供求關系看，中國人口拐點的到來還需五六年，而集中代表中國城市化過程的北上廣絲毫未體現出其將要完成的跡象，北上廣商品房的自住購買需求依舊旺盛。

北上廣等一線城市樓市的基本面既然如此，那麼三四線城市樓市的降溫對其樓價的負面影響必定是很小的。因為三四線城市樓市降溫會給北上廣樓市帶來影響，但這種影響多半體現在市場心理上，它隻能在樓市受到實質影響的基礎上起到放大加倍的作用。

相反，在今年某個時段北上廣樓價再次飆升卻不是不可能的。

雙向調控也總有重點。三四線城市樓市降溫是新情況，它影響了地方財政收入，甚至加劇了整個經濟放緩的形勢，需要宏觀管理層重視，但那是市場的正常反應。而一線城市房價一而再再而三的上漲，那已是一種市場扭曲的反應。切莫在三四線城市樓市降溫的影響下，忽視對北上廣房價的調控。“雙向調控”，更明確一點的說法就是“托底蓋帽”，“蓋帽”仍然是房地產“雙向調控”的重點。

□郁慕湛（財經評論人）