警惕"鬼城"現象:造城運動風險大

近日，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令表示，據調研，現在幾乎每一個大城市附近都要搞一個新區，其規劃佔地和人口甚至於遠遠超過老城區。不止鄂爾多斯，很多地方都出現了“鬼城”的現象。一些城市的房地產項目空置率達40%-60%，有些中西部城市的項目空置率更高達70%-80%。[詳細]

“鬼城”的出現說明我國城鎮化在一定程度上變成了房地產化

在1990年至2000年期間，我國城市建設用地面積擴大90.5%，城鎮人口增長52.96%，城市用地增長率與城市人口增長率之比是1.71﹔2000年至2010年，城市建設用地面積擴大83.41%，城鎮人口僅增長45.12%，兩者之比達1.85，均遠遠高於國際公認的合理閾值1.12。[詳細]

平均投資一個億吸納人口不足三人，造成“有城無業、有城無市、有城無人”。[詳細]

我國城鎮化面臨土地城鎮化快於人口城鎮化，城鎮化演變為“房地產化”。[詳細]

但城鎮化絕不是房地產化，相反，高房價是今后城鎮化發展新障礙。[詳細]

各地對中央城鎮化政策理解有偏差

黨的十八大提出要推進城鎮化發展，但城鎮化絕不是鋼筋混凝土的簡單堆砌，它的核心是人的城鎮化。遺憾的是，目前一些地方在城鎮化的路徑選擇上，更偏重於城市空間擴張和土地開發，因為這樣推行起來相對容易，見效快，但副作用也大，容易造成“爛尾工程”。

一些地方以GDP為導向的發展思路

雖然各地都表示不再以GDP為考核指標，但實踐中不少地方仍“唯GDP論英雄”。當下工業招商競爭激烈，想以此快速拉動GDP增長困難重重，但通過新城開發，可以輕鬆帶動基礎設施投入，促進房地產業發展，短時間內就能實現GDP的大幅增長。

新城建設容易為官員提拔提供政績

新城建設看得見摸得著，政績很容易顯現出來。有了這些“顯績”，政府官員就能獲得更多的提拔機會，而且，即便后來發現決策有誤，新城成了爛攤子，已經升遷的官員也會因為缺乏有效的獎懲機制，而不用為這一失誤承擔責任。

地方政府對“土地財政”的依賴性

近年來，各地土地出讓金在地方財政收入中的比重不斷提升。2012年，全國土地出讓金達2.69萬億元，相當於同期全國地方財政總收入的40%以上，在有些縣市，土地出讓金佔預算外財政收入比重已超過50%。

在現行財稅體制下，中央和地方的財權、事權不相匹配。地方政府在缺乏建設性財政資金的前提下實現工業化和城鎮化加速發展，需要依靠經營性用地出讓取得資金，以支撐基礎設施建設和公共支出。[詳細]

新城新區的規劃建設缺乏科學論証

以鄂爾多斯市為例，其人口密度一直保持在100人/平方公裡左右，最高峰值隻有102.85人/平方公裡，這與北京、上海等一線城市的人口密度達到1195人/平方公裡、3631人/平方公裡相比，可以說是小巫見大巫。鄂市康巴什新城的規劃和建設缺乏科學的論証，脫離了客觀需要。[詳細]

地方政府錯誤地隻要大興投資創建“新城”就一定能引來金鳳凰，吸引到大量的投資和產業。但“鬼城”的出現似乎已在警示，不要忽視房地產高速發展背后的泡沫，不要以為房產隻會成為資產而不會成為“負資產”。[詳細]

以著名“鬼城”——鄂爾多斯為例，一度瘋狂的“造城運動”之后，不但遺留下巨額政府債務，而且還遺留下了很多“爛尾樓”項目。有當地建筑商稱，“鄂爾多斯的房子蓋得太多了，要完全消化恐怕需要10年時間。”[詳細]

我國並不需要造這麼多新城

據統計，我國內地大中城市人均綜合用地已超過120平方米，而東京人均綜合用地僅78平方米，香港才37平方米。很多城市並不不存在人口密度過高、城市功能超負荷的問題，特別是對很多人口密度本就不高的中西部城市而言，並不需要建設這麼多“新城”。 [詳細]

政府也無法左右城市發展規律

目前各地新城發展模式如出一轍：將政府部門從老城搬遷到新城區，依靠政務中心的搬遷帶動區域發展。但這種模式也並非一用就靈，即便政府遷入新城，仍無力帶動新城發展的例子不在少數。政府無法決定人口流動和產業聚集的方向和速度。[詳細]

土地財政、高房價、巨額地方債形成金融高風險

“新城”建設多是以土地及預期收入為抵押的，這其中蘊含著巨大的金融高風險。沒有定律証明城鎮化一定能促進內需發展。以“土地財政”為主的城鎮化由於沒有產業支撐，對人口吸引能力較差，隻會增加“空城”數量，推高房價。[詳細]

“空城”意味著地方政府用來抵押貸款的很多土地資產已經嚴重貶值，地方政府還債就會成為問題，銀行可能因此出現大規模壞帳，很可能會引發金融危機和經濟危機。[詳細]

大規模征地已經影響到耕地安全，甚至社會穩定

據統計，1996年全國耕地面積19.51億畝，到2008年減少到18.2574億畝，12年間耕地面積減少了1.2526億畝，耕地保護形勢越發嚴峻。[詳細]

並且，我們國家現在的征地制度很容易導致政府和農民之間的對抗，因征地而引發的上訪和群體性事件也日益增多，大規模征地“造成”極可能會影響社會穩定。[詳細]

“造城盛宴”造成了許多問題，隻有進行頂層設計，因地制宜為各地提供分類指導，進行財稅和土地制度方面的改革，才能從根本上遏制“鬼城”等造城運動中出現的弊病。

城鎮規劃應有頂層設計

我國應該盡快出台有序推進城鎮化的頂層設計，指導各地按照正確的方向和框架推進城鎮化建設。針對中西部新城新區建設中出現的問題和矛盾，應該研究出台細致的申報管理辦法，設定硬性指標。區域發展不能搞一刀切，應該出台具有分類指導意義的城鎮化總體規劃。[詳細]

財稅體制須做相應調整

專家建議，重新調整中央與地方之間財權事權，減小地方財政壓力，同時建立並強化各部門協同的風險防范機制，減少違法違規抵押。[詳細]

要對空置房專門征稅，完善房地產監管

我國房地產監管很不完善。房地產項目的審批應該要充分考慮可能的空置問題，對空置房應該專門征稅，並把消滅“鬼城”與地方官員的考核相挂鉤。[詳細]

賦予城郊農民一定的土地開發權和交易權

隻有改革土地制度，才能夠抑制地方政府大規模建設工業開發區和新城區的沖動。而這其中的關鍵就在於調整目前的征地制度，賦予城市郊區農民一定的土地開發權和交易權。[詳細]

土地利用應該著眼於開發存量和強化用途管制

在利用土地方面，各地應考慮怎樣用制度推進不再新佔用地，而是開發存量。[詳細]

同時，還要完善土地用途管制制度。加強土地利用總體規劃對城市用地規模的管控作用，嚴禁以城市發展為名擅自修改城市建設用地控制規模。[詳細]