錢江晚報：小區物業頻退出，惡性循環須打破

小區物業是一個長期受關注的熱點話題。特別是在一些老舊小區和安置房小區，由於物業費較低，管理水平跟不上，業主和物業時不時會發生矛盾沖突。但如今在杭州一些小區，物業公司卻不想再扛下去了，紛紛選擇了退出。

據本報報道，最近，長青嘉苑、三江花園、連城復地、香江大廈、金鼎華庭等非商品房小區的物業公司接連退出了管理服務。原因也很簡單，就是物業費收不上來。每個月1.05%元/平方米的物業費並不算貴，但在杭州某小區，近半業主拖欠過物業費，有的業主拖欠上萬元，那都是好幾年的物業費了。

當然，業主拖欠物業費的理由五花八門，有的干脆就是無理由拒交。在一些非商品房小區（如安置房），業主壓根沒有交物業費的習慣。而在商品房小區，部分業主又往往以物業管理服務欠佳為由，拖欠著物業費不交。問題是，物業費是物業公司運營經費的主要來源，甚至可能是唯一來源，沒有錢的物業，也就成了光杆司令，怎麼可能正常運作下去？越沒錢越難以提高服務水平，服務水平越跟不上，又可能導致越多業主拖欠拒交物業費，這就變成了惡性循環，最終物業公司隻能黯然離場。

這種現象，借用一個專業術語，就叫作破窗效應。意思是，如果有人打壞了一幢建筑物的窗戶玻璃而又不及時維修，就會有別人跟風去打爛更多的窗戶。如果一個地方出現垃圾不及時清理，就會有更多人把這當作垃圾場，最終這就真的成了垃圾場。小區物業費也是如此，有的業主拒交物業費，就可能形成不好的示范效應，導致更多業主跟著不交物業費。

所以，要減少物業公司因物業費不足而陷入困頓的情況，就要阻斷這個破窗效應，讓業主不能隨意拖欠、拒交物業費。事實上，對物業公司服務不滿意，或者認為物業費太貴等等，都不是拒交物業費的理由。這些問題，理應通過業委會等渠道來解決。而對於拖欠物業費的業主，物業公司是可以進行警示和提起訴訟的。但在現實中，物業公司很多是在不得已的情況下才會走這條路。對於物業公司來講，訴訟成本是一回事，起訴了也較難執行又是另外一回事。

要打破物業費的破窗效應，除了物業公司根據正常途徑催交，以及通過業委會加強與業主之間的溝通外，還要有相應的行政與司法資源作為支撐。從行政角度來說，對一定期限未交物業費又無合理說法的業主，將其納入征信管理，未必不是一種思路。畢竟，部分業主拒交物業費，損害的是多數業主的切身利益。而從司法方面，簡化訴訟調解流程，加強執行，也是一種可行的辦法。否則，惡意拒交者沒有得到相應的法律約束，等於是縱容這種行為。

話說回來，物業公司也應從提高自身服務水平做起，在日常管理服務中贏得業主的好評，這才是提高業主認可度，減少收取物業費阻力的根本途徑。如果物業公司的服務無可挑剔，拒交物業費的業主隻會是極少數業主，那樣就不大可能發生破窗效應，更不會產生劣幣驅逐良幣的現象。