法制日报：不动产登记改革需要法律支撑

国务院召开常务会议,决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。这是我国不动产登记制度的重大改革,它将改变过去那种分散登记、分散管理、信息混乱、信息不对称的不动产管理现象。

部分房地产业内人士认为,这项改革将会导致部分投资者大量抛售房地产,从而导致房地产市场价格下跌。还有人事无巨细详细罗列了实行不动产登记制度之后将会发生的变化,认为今后官员和富豪、明星的房地产信息可以一览无余,政府出台房地产宏观调控政策将会有准确的信息,我国房地产税的征收有了基础性的依据,房地产行业再也不会出现巨额暴利。

坦率地说,这些期待带有美好的想象。我国是一个身份社会,研究我国问题必须从我国的国情出发,充分考虑到不动产登记可能带来的问题。在我国,副处级以上领导干部早已实行了收入申报制度,但是,这并没有阻止副处级以上领导干部投资房地产的脚步。之所以会出现这种现象,根本原因在于,那些在党政机关担任副处级以上领导干部的公务员一般不会使用自己的身份购买房地产,因此,试图通过不动产登记来解决房地产市场中存在的腐败问题,似乎没那么容易。

当然,实行房地产信息的统一管理的确有利于反腐倡廉。如果官员在全国各地投资房地产,那么,信息统一登记之后,他们的名字就会浮出水面。到那个时候,反腐机关就可以顺藤摸瓜,很快找到党政官员的房产。不过,正如我们所知道的那样,实行房地产信息统一管理,并不意味着房地产信息公开；即使实行房地产信息公开查询制度,除了个别官员可能会感受到压力之外,绝大多数官员都不会愚蠢到将所有的房地产登记在自己的名下。因此,在复杂的身份社会要想试图通过房地产登记来解决腐败问题,多少有些心有余而力不足。

房地产开发商认为实施房地产登记制度之后,商品房的价格会马上下跌。这恐怕是一种美好的想象。正如房地产业界人士所说的那样,拉升房地产市场价格的不是别人而是各级地方政府部门。正是由于土地使用权出让价格不断上涨,才导致房地产市场的价格迅速上涨。如果不解决土地出让中存在的问题,那么,房地产市场价格根本无法回到理性的轨道。

当然,这样说并不意味着笔者反对实行不动产登记制度的改革。不动产统一登记首先可以解决政府各个部门内部存在的腐败问题。实行不动产统一登记制度之后,那些掌握不动产信息的政府机关工作人员,今后就很难上下其手,权钱交易,进行腐败活动,政府各个部门之间形成了一种相互监督的体系。实行不动产统一登记还有助于提高政府的工作效率,今后公民和市场主体可以直接通过统一的不动产登记系统获取信息,政府部门之间相互推诿、互相扯皮的现象可能会大大减少。正如国务院常务会议所说的那样,实行不动产审批、交易和登记信息在有关部门直接依法依规互通共享,有助于消除“信息孤岛”。建立不动产登记信息依法公开查询系统,可以保证不动产交易安全,保护群众合法权益。

不过,这项改革牵涉我国物权法、土地管理法、城市房地产管理法、海岛法、草原法、森林法等一系列法律,如果不彻底修改现行的法律规范,那么,这项制度很难有效实施。即便在现行的法律中增加有关不动产登记的内容,也未必能解决信息的统计、查询统一规范的问题。

所以,应当尽快制定不动产登记法,根据国务院提出的改革方案,尽快对我国现行法律中关于不动产登记的内容进行认真清理,并在此基础上,制定全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记管理规范。

不动产登记法应当规范不动产登记的目的、不动产登记的性质和效力、不动产登记的程序、不动产登记的权利和义务等内容。今后凡是能够通过政府信息联网获取的信息,不再需要公民申报登记；凡是涉及公民个人隐私的信息,一律不得公开查询；凡是涉及国家利益和公共利益的信息,有权机关可以依照法定程序进行查询。如果不动产登记机关及其工作人员泄露公民个人隐私,那么,依照全国人大常委会的决定,应当追究其刑事责任。除非涉及公共利益,否则,公民不得随意查阅相关信息。因为只有这样,才能最大限度地保护公民的隐私权,也只有这样才能善用不动产登记信息处理身份社会复杂的法律关系。