羊城晚报：“暂停房贷”蔓延传递什么信号？

报载，近段时间，不少地方陆续传出银行暂停房贷的消息。截至目前，全国已经有北京、上海、广州、深圳、合肥等城市相继出现暂停房贷的情况，尤其是最近几天，似乎有向二三线城市蔓延的趋势。(9月11日《每日经济新闻》)

一二线城市房地产如火如荼、房价居高不下之际，多年被称为优质资产的按揭贷款业务，商业银行为何退却了？其个中原因究竟何在？

首先是内部资金问题。银行“流动性紧缺”尚未根本消除，使得没有足够信贷资金支持房贷业务。以笔者看，当前银行最大的问题是，吸储能力受到明显削弱。目前，社会融资价格远远高于银行执行的基准存款利率，资金持有者的理财方式都在追求回报高的社会融资方式，还有多少人通过存款储蓄理财呢？如果不是商业银行通过售卖所谓的理财产品筹资，银行资金危机恐怕已经到来。今年6月20日的罕见银行“流动性紧缺”就是这种状况的预演和警示。试想，一旦吸收存款储蓄能力下降，银行赖以经营的基础将动摇。再加上，为完成存款任务的“一日游”虚假存款，造成向央行多交存款准备金，使得银行内部资金更加紧缺。

住房贷款特别是首套房优惠利率不赚钱甚至赔本现象日趋严重，是另一个重要原因。过去银行依据基准利率吸收存款能力强，低成本资金来源多，实行首套房贷款利率优惠还能勉强微利。而现在依照基准利率吸收低成本储蓄存款能力下降，主要依靠发售理财产品筹集资金，而其资金来源成本远远高于储蓄存款。在这种情况下，让其发放首套房贷款利率优惠到基准利率的0.7倍，银行就赔大了；甚至二套房贷业务也不赚钱。不妨进行一下简单计算：目前，五年以上贷款利率为6.55%，如果打7折为4.585%，一年期存款利率为3%，利差为1.585%，除去贷款过程的工本劳务成本等，还有不到1个点的净赚头。而目前的理财产品年回报率都在4%以上甚至更高，首套房贷利率打七折肯定赔钱，就是执行基准利率6.55%也只是勉强维持成本。动辄十年、二三十年贷款期限，缺乏流动性暂且不提。

最后一个原因是，一些银行出于房贷金融风险越来越大的考虑。目前，虽然一线城市房价还在上涨，但是，有价无市现象已经隐约呈现。畸高的房价已经把大多数购买力挤出了市场，大多数工薪阶层已经很难承受如此高房价，住房市场的购买者已经在锐减。根据IMF测算，我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一，但一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦。房价与居民收入比严重不匹配，必定滋生高负债购房现象，必定出现金融泡沫风险。道理很简单，高房价与居民收入严重脱节，使得几乎所有中产以下收入者都需要高负债购房，而一旦遭遇经济不景气，收入下降甚至失业失去经济来源，必将使得还贷本息资金断裂，金融风险随之出现。同时，房地产调控正在酝酿治本之策，比如：房产税推出渐行渐近等。精明的银行家们就是看到风险而收紧各类房贷的。

总之，这次银行暂停房贷或者取消房贷利率优惠既有内部经营原因，更有外部房地产风险急剧攀升因素。银行已经对未来房地产风险惧怕了，那么，包括投资者的其他群体呢？