法制日报：美国房价的性价比 

在国内,对于网络上时不时“晒”出的美国低价而豪华的房子,很多人少不了“羡慕嫉妒恨”。那么美国房价实际情况是什么样子,房价和哪些方面有关呢?

首先,美国房价高低主要取决材料和地点。先说材料。被国内称作“别墅”的美国大房子,主要建筑材料是木材,其次是砖石。木材轻便价格低、建筑过程简单,但不见得牢固,四五级风就会感觉到房子摇晃,而如果碰见龙卷风,房子很可能被夷为平地。同样是木头房,很多人认为三四十年前所用木料普遍要比现在的好,建筑质量也更好,因此很多老房子反而房价更高。另一种是砖房,由于砖房材料贵、建筑过程花费更多人工,因此砖房房价要贵很多。

再说地点。其实在美国买房大家十分在意地点因素。在同一个城市,尤其是大城市,学区房是最主要的考虑对象。美国公立中小学基本就近入学,学生所上学校由家庭住址决定。好学校所在的学区房要贵很多。学区和房价互动基本是个正反馈的过程:房价高的学区地方政府房产税收入就多,房产税很大部分用于公立中小学教育,造成办学质量水涨船高；学校声誉高,又造成本地房价更高。房产税也有部分用于警察局、消防局等单位,因此好学区经常也是安全更有保障的地方,这也是很多没有孩子的家庭也选择在好学区买房的原因之一。另外,好学区的房子容易出手,这对于经常搬家的美国人尤为重要。

除了极少数城市,美国市中心不是豪华住宅区。事实上,很多城市的市中心正是治安最差的地方,很少有人愿意在那安家,因此差不多是收入最低的人的聚居地。大部分中产阶级选择在城市近郊买房,那里各方面条件都比较好,也一般是房价最高的地方。选择在远郊买房要么是因为喜欢田园风光、要么是希望在那里找到物美价廉的房子,因此这个人群可以是富庶的人家也可能是收入水平较低的人,远郊的房价格差别也就很大。总体上说,远郊的房子基础设施不全,比如经常没有自来水只好使用井水,有些还是中小学校车服务的盲区,生活稍有不便。

美国很多城市排水设施建设于多年前,设备老化严重,下雨积水是一个常见的头痛问题,被水浸过的房子不在少数。很多城市因此把某些区域列为洪涝区,区内房子就算没有被水浸过价值也会大打折扣。房子不幸浸水修理费用很高,区内的房子因而经常要买颇为昂贵的洪涝灾害保险,这是一笔额外的费用,也多少降低了洪涝区内房子的竞争力。

鉴于以上这些因素,同一个城市内的房价相差非常大。除去材料区别造成的价格不同,仅地点差异就可以造成好几倍的差距。因此,在美国买房,很多时候是不怎么看单位面积价格的,因为它实在是个不重要的指标。

同个城市内的价格区别和不同城市的差别相比就小巫见大巫了。纽约市在美国很另类,市中心有很多好的住宅区。不过曼哈顿基本没有什么“别墅”,参加交易的基本是公寓套房,买房者主要也是考虑单位面积价格。2012年前半年的交易价大概是1千美元一平方英尺(一平方米等于11平方英尺)。除了纽约附近,华盛顿、旧金山等市附近也是高房价区,“别墅”一平方英尺的价格以几百美元计算。但在小城市,价格可能是几十美元一平方英尺甚至更低。从某种意义上说,得克萨斯州是另一方向的极端。它的房价便宜,但换来的是名列前茅的高地产税。

美国总体上发展较平衡,小城市也有不少工作机会,美国过半数的工作机会都是由小公司创造,而小城市里的小公司并不比大城市少。加之大公司在小城市常设有分部,而不少著名大公司的总部也在中小城市,因此很多美国人可以相对容易地在小城市享受低房价的同时找到称心的工作。

如果说美国有什么值得学习的话,分散城市职能、把部分单位、公司迁出中心城市恐怕是控制房价的一个办法。