法制日報：讓物管會及時為業委會補位

　　要想讓物管會發揮好應有的作用,必須制定詳細的物業管理委員會制度,包括業主代表選舉方式、物管會主要職責、所需經費來源、誰來監督物管會工作等事項

　　廣州市住建委8月6日在官網發布《廣州市物業管理條例(征求意見稿)》公開征求社會意見。意見稿與現行規定相比有不少變化:設立物業管理委員會制度,在業委會缺位時及時補位。耗時耗力“掃樓”書面投票將被電子投票取代,實名制保証真實性。而對不履職且逾期不改正的業委會,將由居委會組織重新選舉(8月7日《信息時報》)。

　　上述意見稿有不少亮點。比如,對於不履職的業委會,意見稿規定居委會可組織重新選舉﹔國務院取消物業企業資質管理制度后,意見稿明確對物業服務企業實施信用管理制度﹔對於開發遺留問題,意見稿要求查驗協議明確責任……其中,最值得關注的是,未成立業委會的小區,將成立物業管理委員會,這一表述令人欣喜和期待。

　　根據物權法、物業管理條例等法律規定,居民小區應設立業主大會,選舉業委會,以實現業主自治。然而由於種種原因,很多小區居民入住多年都沒有業委會,如海南省海口市2700個小區有業委會的隻佔20%﹔廣東中山市有業委會的小區不到總數的30%。沒有業委會的小區,公共事務由開發商和物業公司說了算,業主權益無法保障。

　　為解決業委會缺位帶來的問題,上述意見稿擬設立物業管理委員會制度。即由街道牽頭組織成立物業管理委員會。成員由5名至11名單數的業主代表和街(鎮)、公安派出所、居民委員會、物業服務企業各派1名代表組成。筆者以為,在業委會缺位的情況下,物管會是其好替身,既能發揮業委會部分作用,又能促進業委會產生。

　　根據物業管理條例規定,業委會具有五項職責。其中一項職責是及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。在小區沒有業委會的情況下,物管會可履行這一職責,因為物管會中有業主代表,其不會容忍侵害業主利益的事情。另外,物管會還要負責籌備成立業主大會並選舉業委會。

　　這也就是說,物管會將臨時扮演業委會替身的角色,當然不完全是替身,其也是業委會的籌備者。一旦產生業委會,物管會在完成自己角色后會解散,小區最終回歸業主自主。即物管會是一種過渡性臨時組織,但這種過渡非常必要,否則,當某些開發商和物業公司聯手侵害業主利益時,就缺少代表業主利益的組織出來為業主撐腰。

　　顯而易見,物管會隻有發揮應有作用才有意義。目前,很多小區業委會是一種擺設,今后成立的物管會不能再當擺設了。要想讓物管會發揮好應有的作用,必須制定詳細的物業管理委員會制度,包括業主代表選舉方式、物管會主要職責、所需經費來源、誰來監督物管會工作等事項,都要詳細規定,才有利於實際操作。

　　鑒於很多城市業委會成立率較低,成立難度大,能否在全國推廣物管會的思路,值得考慮。雖然物管會在廣州還沒有實踐,在其他城市也很少看到,但從理論上看這應該是一項好制度。

　　當然,物管會代替不了業委會。如何解決業主大會成立難、業委會選舉難也是需要迫切解決的問題。從一些地方實踐看,小區業委會成立難,既難在開發商、物業公司不配合甚至從中作梗,也難在某些街道和相關部門的體制機制沒有完全理順。所以,無論是國家物管制度改革還是地方修訂物管制度,都應該著力解決業委會成立難問題。