最近，南京市浦口区融侨观邸小区很多业主向“江苏新闻”反映，验房时发现小区正在交付的三期楼盘宣称绿化茂密，实际建成时却只有6棵树，觉得自己被忽悠了。而开发商江苏融侨置业有限公司却搬出《建筑设计防火规范》规定，表示取消绿化是要修建消防车登高操作场地。

无独有偶，就在此事曝光前两天，同样是在南京，骆先生2018年花费800多万元购买了南京市鼓楼区世茂外滩新城9号楼的商品房。原本宣称的是三面玻璃窗，坐拥全幅环幕江景，结果却变成了半截砖墙。开放商南京世茂房地产开发有限公司则搬出《江苏省住宅设计标准》称符合规定。业主调出2017年就报批的图纸，发现9号楼阳台设计本就是1.1米的砖墙。

这两起纠纷中，业主决定购房，都是受了样本房、宣传册或者沙盘图的影响，等到快要交付时，楼盘的真实情况却和当初的宣传承诺货不对板，导致业主知情权等合法权益直接受损。即便发现货不对板，业主想维权也十分困难，更不可能像普通商品那样轻易“退货”。

可以说，在房地产行业，类似的纠纷并不罕见。开发商为了吸引客户，加速卖房，往往会在前期宣传上大手笔投入。部分开放商甚至会通过虚假宣传来夸大卖点。这种操作手法，不仅体现为绿化缩水、户型偏差，还包括约定的精装修缩水，承诺的学校、医院配套没有下文，等等。

按照2018年修订的《广告法》，以及今年国家工商行政管理总局发布的《房地产广告发布规定》，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。因为在上述绿化缩水的案例中，无论是开发商以消防配套问题回复购房者，还是开发商江苏融侨置业有限公司的工作人员表示，“红烧牛肉面没有红烧牛肉”，都是诡辩。

事实上，关于商品房销售虚假宣传，法律上的规定是相当清楚明确的，开发商卖房，就得提供商品房的全部真实信息。隐瞒一些关键信息，结果绿化缩水或者户型出现偏差，都是明确的违法违规行为。即便是宣传广告、沙盘等资料，没有写进合同内容，开发商最终交付的商品房如果货不对板，同样要承担违约责任。

当然，房地产行业成为虚假宣传的重灾区，除了预售的交易形式比较特殊外，也跟违法成本低、惩戒力度不够有关。比如修订后的《广告法》第五十八条规定，房地产广告失实的，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款。情节最严重的顶格处罚，也在百万元以下。

此外，《消费者权益保护法》中涉及的一些惩罚性赔偿，很难应用到房地产纠纷中。对资金体量巨大的开发商来说，虚假宣传的法律代价，可能还不够一套房款。但通过虚假宣传，却能够最大限度吸引消费者，收益远远大于风险。

正因如此，法律明令禁止的前提下，开发商还会通过种种宣传营销套路，让消费者先“上车”再说。在这种前提下，要规范房地产行业的虚假宣传问题，除了要严格执法外，还得适当提高惩罚力度，比如情节严重的，不能仅仅是罚款，还得引入退房和索赔的双重惩罚。

同时，也有必要提醒一下开发商来，不能眼里只有短期利益。在宣传上耍小心思，套路消费者，这种经营之路注定很难长久。而且房子作为家庭重要投资，一旦出现纠纷，矛盾激化，还可能诱发一些社会冲突，搬起石头砸的还是自己的脚。

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