光明日報：房屋租賃市場需要“深耕細作”

曾經熱鬧一時的長租公寓市場近來頻頻傳出爆雷的惡性事件。據業內不完全統計，僅在今年，國內就有20多家長租公寓因資金鏈斷裂而難以為繼，數以萬計的房東和租客蒙受經濟損失，租客更是受到嚴重的生活困擾，而大量遺留的債務問題又衍生出復雜難解的社會矛盾。

最近幾年，一些大城市為了解決困難群眾和異地就業者的居住問題，積極推進住房租賃市場的發展，除了由地方政府主導建設公租房等途徑，還積極引入市場機制，引導民間的房屋租賃市場快速發展，較好地滿足了各種層次居民的居住需求。在這中間，一些以房屋租賃為投資平台的機構異軍突起，成為房屋租賃市場的一支重要力量，一時引人注目。但由於這些投資平台過度地拉長了金融杠杆，加上缺乏有效的市場管理，導致一些問題在萌芽期間未能得到及時而有效的治理，終致問題叢生。

目前一些出現問題的長租公寓平台，大多是以投資為目的，從房東手中廣泛收納房源，特別是前幾年建造的一些公寓式住房，房東購買后大多並不是自住，由於房源集中，更是成為這類機構青睞的目標。這些平台在收納房源后，再向租客轉租。從簡單的市場原理來說，這類平台做的實際上是“二房東”生意，它人為地在房東和租客中間楔入了一個台階，客觀上隻會抬高房租，因此這種模式並不具備廣泛的應用價值。但是，對於房東來說，將房源交給這種“二房東”打理，可以省卻和租客直接打交道的麻煩，同時這種由平台統一管理的模式，也能滿足一些年輕租房者的心理需求，因此贏得了一些市場。更為重要的是，一些長租公寓平台在創業初期，普遍採用了“高收低租”的模式，即用較高價格收納房源，又轉手用較低價格出租，使其在發展初期成為一種很受歡迎的租房模式。

但是，這種“高收低租”模式從本質上說是違反市場規律的，因此也不可能有持久生命力。長租公寓平台投身市場，不是來“學雷鋒”的，通過市場運作賺取利潤才是它們的根本目的。在創業初期為了吸引客戶，擴大市場，投入一定的資本，做一些“蝕本生意”，這固然也是一種經營之道，但如果超過了自身的“容忍度”，無異於是一種“資本自殺”。但是，一些長租公寓平台無視經濟規律，它們投入這個行業，其目的只是在於通過燒錢來提高自己在市場上的影響力，為自己吸引更多投資甚至上市融資提供便利。它們無節制地拉長了金融杠杆，只是這種平台通常資本並不雄厚，“蝕本生意”的“容忍度”很低，一旦運作未能達到預期目標，很容易出現金融杠杆斷裂的問題，難以為繼的時候，資本“躺倒”或者“跑路”，留下“一地雞毛”便是難以避免的事情了。

長租公寓集中爆雷，再一次証明了這種以借助實體來策劃融資、上市的資本運作模式的脆弱。發展房屋租賃市場，需要資本的力量，但發展這個市場的最終目標是為人們居住提供便利。一些長租公寓平台只是將房屋租賃市場作為資本運作的道具，任性撬動金融杠杆，卻違反了這個市場的客觀運作規律，奉行的是本末倒置的經營手法，到頭來不僅自食惡果，而且對社會的健康運轉造成了傷害。

這種過度利用金融杠杆來擴張資本利益的做法近年來在很多領域出現，但它們已經產生了金融運作的性質，需要嚴格的金融監管配套，如果在這方面出現漏洞，極易產生不良后果。對於像房屋租賃這樣的市場來說，不應該成為資本呼嘯的天堂，它需要的是腳踏實地的“深耕細作”，而不是玩弄各種噱頭來博取眼球。對於政府監管部門來說，當一種新的資本運作模式出現的時候，不能只是看到它短期內產生的熱鬧，而是要預見到它未來會走向什麼樣的發展方向，用未雨綢繆的制度約束引導資本健康運作。