南方日报：住房租赁市场需要可持续模式

“房东哭了，租客‘疯了’。”继杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业之后，号称在南京、合肥、西安等8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓，日前向外界承认“公司因经营不善，无力履行合同，无法偿还客户欠款，目前已经停止经营，关闭所有业务”。受其直接影响，房东一方因为只收到部分租金而紧迫地要求租客搬走，而租客一方则因为预交了全年房租却面临“无房可住”的窘况，不但租住双方没有实现“共赢”，反倒成了“双输”。

“2600元收房，2250元出租。”据称，“倒贴模式”是压垮乐伽公寓的直接原因。不过，值得进一步追问的是，明眼人都看得出来的“赔本买卖”，乐伽当初采用这种模式的动机何在？在笔者看来，可能的解释有两种。一种是在模仿类似当年网约车补贴大战的跑马圈地战术。这种市场扩张模式的逻辑是，利用低价吸引大量的用户，同时抢夺竞争对手的资源，在达到一定的规模后再逐步取消低价。问题的关键是，这种前期的“赔本买卖”是需要资金注入来支撑，而一旦资金链断裂，就会难以为继。乐伽公寓是否有可靠的融资或盈利渠道外界尚不得知，从媒体披露的信息来看，其用以扩张的资本更多是源自“收租客一年租金，支付房东季度租金”的差价，这原本就有“拆东墙补西墙”的意思，埋下了严重隐患。另一种更坏的可能是，采取这种“赚差价”模式的初衷，就是在进行一场赌博，赢了就继续生存，输了“甩锅”给市场和社会。

无论哪一种可能，本质上都忽视了房东、租客的利益，而只有实现这两者之间的利益共存共赢，才是住房租赁市场持续健康发展的关键。眼下，巨大的潜在市场，加之政策利好，长租市场可谓方兴未艾，呈现给市场进入者一片广阔的蓝海。然而，相比于传统住房中介机构点对点地撮合房东和租客后收取中介费，专业化长租企业的发展还亟待规范。经营管理上，有长租企业为了最大化收益，将装修后室内环境污染不达标的房屋租给用户，漠视后者的身体健康，或是隐形收费层出不穷，严重侵害租客权益。发展模式上，有企业打着金融创新的名义，鼓励租客用贷款交租或暗箱操作以致租客“被贷款”，乱象频现。有报道提到，对乐伽公寓此前出现的种种经营异常苗头，一些地方的监管部门对其进行过约谈、也发出过风险警示。事实表明，面对上述一系列花样层出的问题，监管部门不但要有更大的作为，还应该拿出更多有针对性的举措。

大力发展住房租赁市场，是深化住房制度改革，实现城镇居民住有所居的目标的重要途径。国务院办公厅早在2016年就出台意见，以建立购租并举的住房制度为主要方向，鼓励培育规模化、集约化、专业化的住房租赁企业，满足不断增长的住房租赁需求；完善促进消费体制机制，党中央、国务院去年印发的相关意见中，也明确大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。相比于通过亲属朋友关系放盘或委托给房产中介公司挂牌出租，专业化、规模化的房屋租赁企业在对接供需、服务流程、房屋资源管理等方面具有很多优势，也备受租客期待。然而，接二连三地出现长租公寓“爆仓”事件，暴露了其在部分地方的野蛮生长现实。无论是从保证市场秩序和行业健康发展出发，还是为了维护房东、租客的切身利益，迫切需要监管部门高度重视，推动形成可持续的发展模式。