人民财评：发展住房租赁市场，功夫更在补贴之外

7月18日，住房和城乡建设部网站公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。按照竞争性评审得分，排名前16位的入围城市，分别是北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

发展住房租赁市场，实行租购并举，是深化住房制度改革的重要内容。政府部门对发展住房租赁市场的期待，不仅是加快改善租赁住房消费环境，改善居民尤其是城市新市民住房条件，更寄望能借此平衡商品房市场供求，打通产权市场与租赁市场，促进两个市场平稳发展，加快形成租购并举的格局。

两年前，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。当年已有12座首批城市开展住房租赁试点。因此，此次中央财政补贴支持16城，是发展住房租赁市场试点的“升级版”。其最大不同之处，就是多了中央财政真金白银的支持。

连续三年，中央财政奖补资金标准按城市规模分档确定，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。这些钱可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出，示范城市可以自主确定资金使用方案。换言之，中央并不具体规定使用方式，大家完全可以根据地方情况，各施所长各显神通，最后再来比拼实效。

实事求是地说，发展住房租赁市场，并不一定适合所有城市。如果一哄而上，反而可能形成浪费。因为很多中小城市，并没有庞大的外来人口基数，人口甚至呈现净流出状态，住房租赁市场需求没有那么大。相反，此次试点的16座城市，基本都是一二线城市，人口净流入较多，租赁需求较大，租金水平也较高，稳定租赁市场对稳定整个楼市意义重大。

过去两年来的试点，在传统的廉租房、公租房之外，很多城市其实都有所创新。比如组建成立国有租赁公司，鼓励民间资本组建租赁企业，实行租赁用地专供政策和住房租赁奖补政策，对创新创业人才还有租房补贴……这些地方政策，有些可能效果不错，有些也可能靶心不准，甚至直接冲进市场当起了“运动员”。对此，都需要进行分析总结和效果评估，进而把钱花在刀刃上，避免眉毛胡子一把抓。

相比之下，有些城市在底层制度构建上做的工作，似乎更为出彩。比如，建立统一规范的交易服务监管平台，实现终端全覆盖、流程全监管和数据全共享；比如，与市场监测分析相结合，全力推进租赁合同网签备案；比如，创新租购同权政策，保障承租人子女接受义务教育权利，推动承租人享有与产权人同等的基本公共服务……这些工作不容易产生“速效”，却能够解决租房人的很多后顾之忧。

前几年，企业自持商品住房曾被视为租购并举的重要支撑，被外界寄予厚望。后来效果似乎不甚理想，主要是价格太高。有的首付要交十年租金，然后还要再交二十年押金。租10年的钱，足够付一套同地段同类房源的首付，甚至连装修费也有了。媒体总结原因，责怪开发商太坏。其实，市场租售比摆在那里，单靠租金很难挣到钱。开发商的现金流一般都很紧张，必须尽快回笼资金。这些都是客观现实。需要总结的教训是，强扭的瓜不甜，尊重市场很重要，切忌一味砸钱蛮干。

市场上其实并不缺少出租房源，关键是如何将资源集中起来，通过有效的制度安排，在一个规范的市场上，使其发挥出最大效用。中央财政对试点城市给予补贴，并不意味着试点城市的主要工作就是如何花钱。发展住房租赁市场，真正精妙的功夫，也许更在补贴之外。期待16座城市的试点，能够在思路上更为开放，更好地激发住房租赁市场活力，为房地产市场健康发展，探出一条新路。