法制日報：物業費打折判例值得借鑒

　　法院判決物業欠費官司既要出於法理,也要考慮情理﹔既要讓業主交納物業費,又要對服務質量確有瑕疵的物業公司予以懲戒

　　近日,重慶渝北區法院審理了一起物業起訴業主不交物業費的案件。不過經法院調查發現,該小區物業服務存在瑕疵,最后判決原告在物業服務期間的物業服務費打“七折”,業主們按此標准給付(8月14日《重慶日報》)。

　　“物業費打七折”的判例值得借鑒。每家每戶都會與小區物業打交道,產生糾紛和矛盾在所難免。糾紛和矛盾產生之后,業主拒交物業費的現象也屢見不鮮。比如在渝北區法院受理的物業服務合同糾紛案件中,超九成案件為物業索要物業費。昆明市一家法院的統計也顯示,物業欠費糾紛佔全部物業官司的九成以上。對於物業欠費官司,法院到底如何判決,公眾的關注度也比較高。

　　在以往的物業欠費官司中,我們往往看到,即使物業公司的服務質量確實存在瑕疵甚至未盡到職責,看起來“有理”的業主卻屢屢敗訴。每當此時,法官總會如此釋法,“按時交納物業服務費用”是物業管理條例賦予業主的法定義務,物業服務瑕疵並非是拒交物業費的正當理由,業主因物業服務質量或房屋質量問題等拒交物業服務費是錯誤的做法。如果業主逾期不交物業服務費,物業公司有權起訴業主。

　　在部分業主敗訴的案例中,有的法官還如此解釋:有些業主拖欠物業費,會使物業企業因為經費緊張而降低服務質量,損害其他按時交納物業費業主的權益,或者導致其他業主因物業服務質量下降也加入到拒交物業費的隊伍裡。不可否認,一些拒交物業費的行為其實是試圖混淆責任主體的過度維權——將房地產企業遺留的房屋質量問題、其他業主的侵權行為等問題,均歸責於物業公司,這也是不公平的。

　　法官的上述釋法,顯然是從法律的規定出發,並無不妥之處。但業主拒交物業費,其實也有督促物業公司提高物業服務質量的用意。從諸多物業服務糾紛來看,一些小區也確有通過拒交物業費來倒逼物業企業搞好服務的必要。故筆者認為,法院判決物業欠費官司既要出於法理,也要考慮情理﹔既要讓業主交納物業費,又要對服務質量確有瑕疵的物業公司予以懲戒。這樣既能維護法律的權威,又能維護業主利益。

　　“物業費打七折”的判例既出於法理,也考慮了情理。最高法早就要求,在審判執行工作中努力實現法理情有機結合。渝北區法院判令物業費打七折,是符合上述精神的。況且,商品在質量差等情況下,也可以打折出售。同理,小區物業服務有問題時,業主也能打折給付物業費,這是符合市場規則的。像開發商遺留的房屋質量問題、其他業主的侵權行為等問題,相信物業服務企業也有報告、協調處理的義務。