中经时报：个人房贷收紧的深层意义

刘以宾

2007年08月14日10:30 来源：《中国经济时报》

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　　《东方早报》报道：有消息称，银监会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前最低３０％提高到４０％－５０％。尽管各大城市商业银行均表示尚未接到总行相关通知，首付比例仍维持最低３０％的政策，但暂停二手房按揭、停办抵押贷款等等暗自收紧个人房贷的做法，其政策倾向仍然被突然曝光于公众聚焦之下。

　　从一种基本的“民生”情感出发，个人房贷收紧很容易被看成是对普通百姓尤其是低收入者的坏消息。例如，房价暴涨很大程度上是炒房者给闹的，他们未必依靠银行贷款，而真正亟待购房的普通百姓却反而被提高的门槛挡在了外边。上海、深圳等地首先拟提高的是购多套房的首付，顺应的也许正是这一思路。不过笔者认为，鉴于多种因素，收紧个人房贷应该是整体性的。提高自住房房贷首付比例甚或采取其它限制措施，非但不违反“关注民生”的原则，从一定意义上说甚至是对广大普通市民真正的爱护。

　　个人房贷以及其它各种消费性贷款，其作用是让人们提前拥有或享受，实质则是“寅吃卯粮”，是对本人以及家庭未来可支付能力的预支。假如未来可支付能力并非想象得那么美好，则是一种“透支”。基尼系数、ＣＰＩ等等反映宏观经济运行、社会现状的各种指标，一般都有一个国际公认的合理范围和安全范围。个人房贷首付比例，百姓用于支付购买自住房占整个消费支出的比例，人们在消费、享受中预支未来的比例等等，与基尼系数、ＣＰＩ等具有同等重要的意义，照理也应被控制在一个合理和安全的范围内。一旦超过了范围，不仅意味着银行风险增大、社会不安定因素增加，同时也会对个人现实和未来生活产生一系列复杂的负面影响。

　　从一般规律看，普通人的支付能力总是跟不上消费需求，而人们的“购买理性”以及“借贷理性”毕竟是有限的。例如贷款买房，究竟贷多少款、买多大的房才最划算，这笔账几乎没人能真正算清楚。一方面，住大房、好房或买晚了更吃亏早已形成一种共识，欲望和诱惑会在不知不觉中战胜理性；另一方面，这笔联结现在与未来、当代人与后代人的大账，涉及的未来因素、不确定因素实在太多。沈阳今报的一篇报道可印证人们建立其真正的借贷理性究竟有多难：部分年轻人刷卡透支无度，已变成“变相啃老族”。大学刚毕业的小程对媒体说：“有了信用卡之后，平时的消费增加了不少，以前一个月花不了１０００块钱，现在几乎每个月都透支。我的信用卡现在大概欠了３０００元。每月工资才１０００多元，实在没钱还的时候，就由着银行去扣利息了。虽然要给银行每天万分之五的利息，但我还是忍不住要刷，因为它可以帮我解决生活中急需解决的难题。”与小程一样有透支消费习惯的年轻人不在少数，透支部分基本都是由他们的父母买单。年轻人既是刷卡的主力，同时也是买房的主力，谁都无法保证他们不把刷卡心态和习惯用在贷款买房上。

　　在一种看似很人道、很体恤穷人、很关注民生的“居者有其屋”理念的支配下，很容易认为银行房贷的门槛越低越好。殊不知，房贷也是一把双刃剑。正面之刃当然功不可没，而作为负面之刃，起码会掩盖两个问题及矛盾：其一，既然有了个人房贷这个主要的购房资金来源，人们在决定购买多大面积、什么档次的住房时就不可能是完全理性的。大量的现实是，或从“面子”出发，或从“增值”的潜在意图出发，或受中国人传统的“置业”情结的左右，人们的购房标准常常会于自觉不自觉中超出自身实际能力和实际需要。其二，由于土地的特殊性，住房不应被视为一般商品，“居者有其屋”体现的是对所有人安居权的尊重。就像医疗一样，无论再穷的人，基本医疗都应得到满足，因为这不仅是对公民健康权、生命权的尊重，也是一个现代文明社会制度优越性的重要体现。至于富人、准富人存在的更高级的医疗服务需求，则可以通过支付更多的钱来换取。所有人“居者有其屋”本来就是政府的责任，而不能完全凭个人经济实力通过市场购买解决。正是因为地方政府在提供廉租房、经济适用房上普遍缺乏兴趣，普通百姓才只好把获得居住权的希望寄托于银行贷款之上。这实际上等于银行在缓解基本居住的矛盾，在掩盖、弥补地方政府责任的缺失。问题是，银行毕竟不是政府也不是慈善机构，即使再穷的人，归还贷款本息一分也不能少。银行仅仅是政府的一个临时“替身”，无论是满足基本居住需要还是追求虚荣，这笔沉重的成本负担最终都只能由个人扛着。

　　个人房贷收紧能抑止购房需求从而遏制房价涨幅，是一个人所共知的简单道理。更需要探究的是道理背后的道理：其一，假如普通百姓被抑止的是那部分非理性的需求，从而避免了过重的月供负担以及对未来生活的负面影响，未必不是一件好事；其二，假如部分市民本来只能靠银行贷款解决基本居住，而房贷收紧后致使其基本居住无法解决从而矛盾凸现，势必逼着地方政府加快廉租房、经济适用房建设和供给的步伐。

（责任编辑：吕冰）