解放日报:买房租房 “葫芦”与“瓢”?--观点--人民网
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解放日报:买房租房 “葫芦”与“瓢”?

龚丹韵

2011年03月31日09:09    来源:《解放日报》     手机看新闻

  ●“限购令”可能会增加租房市场的房源,是件好事,并不会直接造成租金上涨。本轮租金上涨,归根结底,主要还是需求拉动和成本推动的双重作用。

  ●本轮租金上涨,有一部分原因是被中介忽悠高的,由此造成了市场上一定的恐慌。于是房东们纷纷以此为理由,大幅上调租金,形成一个恶性循环。

  ●主持人:本报记者 龚丹韵

  ●嘉 宾:陈杰(复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任)

  解放观点:最近几个月,不少大中城市的房租持续上升。相关数据显示,今年租赁市场启动早于往年,可能引来一波涨价行情。您觉得驱动本轮租金攀升的根本原因是什么?

  陈杰:综合各方面数据来看,本轮房租的上涨,总体是市场机制作用的结果。一方面是需求拉动,收入上涨带来对住房改善性需求增加;另一方面是成本推动,毕竟与房屋相关的水、电、装修建材等成本在上升,各类生活消费品价格有所提高,生活成本和房屋维护成本随着通胀压力增加,租金自然也会上升。

  但这并不代表相关部门不需要关注和干预。因为住房是基本消费,租金持续上涨让人难以安居,也会传导到其他生产品和消费品上,形成CPI与租金的互动反馈、连锁放大效应。

  解放观点:有人认为,随着调控新政的深入,买卖市场继续陷入僵持,观望人群增多,而租赁市场不断走旺。从另一角度来说,此次租金快速上涨,相对于房价也有补偿性上涨因素。那么,房价与房租是不是“葫芦”与“瓢”的关系?

  陈杰:买卖市场的调控新政,对租房市场来说,肯定是有影响的,但就目前而言,并非本轮租金上涨的关键因素。房产调控虽然使买卖市场持币观望的人增多,但他们基本已经有地方住,短期内不会大幅度增加租房需求。不排除少部分人群改善性需求很急迫,不能买房后,就从合租变成独租,从租小房变成租大房,可这部分人群比例不会太高,至少没有迹象表明显著高于往年。除非每年都有一大批外来新增人口,一来大城市就直接买房,现在限购才可能导致他们不能买只能租。这种人比例也很小。现在大城市房价这么高昂,非投资客很少有能力不经储蓄积累就直接购房。

  实际上,买卖市场的“限购令”,反而会增加租赁供给。以前有第二套以上的房子,房东宁愿空着不外租,坐等升值后一下子卖掉,然而现在投资收益受到打压,房东只能从租房市场得到弥补,或许会改变主意租出去。因而“限购令”可能会增加租房市场的房源,是件好事,并不会直接造成租金上涨。本轮租金上涨,归根结底,主要还是需求拉动和成本推动的双重作用。

  解放观点:国际上大都市的房屋租金与买房相比,总感觉租金偏贵,而我们一直被认为“租售比”过低,从这个角度看,似乎租金涨一点也理所应当。但是我们租金的实际承受价格,又往往让人觉得高了。究竟怎样的租房价格,才算合理健康?

  陈杰:在一个成熟的住房市场,买房和租房应该达到均衡,房价就是同等住房未来租金总和的贴现。这意味着,如果选择租房,那么租金应该起码要比买房资金的利息要高,至少达到6%,日本等可以达到8%。而我们现在估计才2%,租金收益比确实太低。但这可能不是租金的问题,而是房价存在泡沫,以至于大部分人买房以后,很长时间内都不可能通过租金来回收。所以政府才连续出台房产调控政策。

  一些大城市房屋租金相对收入来说,其实已经不低了。综合各大房屋中介信息,一些大城市租房市场上一套二居室的平均月租金已经在2800-3000元,中心城区更高。一套二居室租金可能要占去双职工税前收入的40%,已大大高于国际上一般认为30%的合理标准。所以我们房租不是低了,而是高了,房屋租金上涨5%-8%的话,不可掉以轻心。如果说“买不起”还只涉及相对小的一部分人,“租不起”则涉及面非常广,通常所说的“夹心层”的福利更可能受到挤压。这会引起新增人口尤其外来新增人口生活质量下降,城市可持续竞争力将受到影响。

  解放观点:很多人认为,租金上涨将会是个长期过程,直至 “租售比”达到相对合理水平。如果要调控租房市场,有哪些手段可用呢?

  陈杰:这就更凸显了公共租赁房的重要性和迫切性。发展公共租赁房的一个重要出发点,就是来规范、引导和调节私人租赁市场。有了公租房,私人房屋租金上涨就不会那么肆无忌惮,相当于有了竞争者,成为租房市场的定海神针。但是公共租赁房需要时间,也有发展限度,唯有大规模入市,才能显著平抑租金。因此除了公共租赁房,更需要从增加租赁住房供给入手,短期内力争让租赁市场信息透明、秩序规范。

  我感觉本轮租金上涨,有一部分原因是被中介忽悠高的,由此造成了市场上一定的恐慌。中介机构反复强调租金在暴涨,媒体接着也说涨幅很厉害,于是房东们纷纷以此为理由,大幅上调租金,形成一个恶性循环,这是市场上信息不透明、不公开导致的。针对此,公共机构完全可以提供一个公开信息的统一平台,发布权威的租金信息。租房人和房东谈判时,就可以有一个价格基准,而不是任由这一地区的中介和房东漫天要价。

  此外,与租房市场有关的法律,现在基本处于空白阶段,或者没有实际效用。比如说我们有一个租赁房登记备案条例,但是可能很少有人真的去登记,甚至很多人不知道这个条例的存在。发生纠纷后,自然也没有办法妥善保护双方的利益。一个规范的租赁市场,一定要既能保护出租人,又能保护承租人。我认为,必要时可以考虑公共机构来“代租”,或用税收手段,刺激租赁房源的增加。从住房存量内部挖潜,愿意出租房屋的人多了,房屋租金才有可能降下来。

  当所有这些规范市场的举措都到位了之后,如果租金价格还在上涨,那就说明真的是市场在说话,供求关系正在合理调整中。实在租不起的人群,再通过住房保障体系来解决。
(责任编辑:齐贺)

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