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西安晚报:“土地期满收回”的双重悖论

孙瑞灼

2011年01月17日10:51    来源:西安晚报     留言 0 条     手机看新闻

  2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕,但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定,在业内又掀起了继《物权法》之后,新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。(1月16日《西安晚报》)

  按现有法律规定,住宅用地使用年限为70年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年。土地使用权到期后该如何处置,事关公民个人权益,事关房地产市场的秩序和稳定,社会各界历来十分关注。上海“土地期满收回”的规定,在历来的土地出让交易中均属首次,无疑触动了社会和业界敏感的神经。更有甚者,上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》规定,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。在我看来,不论是有偿收回还是无偿收回,这种做法都与现行的法律制度相悖,与保护产权人利益的理念不符。

  首先,“土地期满收回”违背了上位法的规定。根据2007年10月1日起施行的《物权法》,住宅建设用地使用权期间届满的“自动续期”。虽然法律没有规定续期是“有偿”还是“无偿”,但前提是“续期”,而不是“收回”。作为地方政府出台的《国有建设用地使用权出让预申请须知》,属于政府规范性文件范畴,连地方规章都算不上,在法律效力等级上与由全国人大制定的《物权法》相差了数个层次。上海的规定违反了上位法的强制性要求,在效力上值得怀疑。

  其次,“土地期满收回”侵害了房屋产权人的利益。土地出让虽然是政府与开发商间签订合同,在二者之间发生法律效力,但最终的结果还得购房者来承受。

  但问题是,由于在售房合同里写明“土地期满收回”,将直接影响到房屋的销售和价格,开发商根本就没向购房者说明情况,业主对此完全不知情。在这种情况下,“土地期满收回”规定如何执行?在民众普遍的印象中,买了房子就拥有了永久的产权,可按上海的政策,土地期满房子甚至可能被无偿收回,这让民众如何接受?

  届时一旦地方政府与业主在房屋产权上发生争执,开发商在挣得钵满盆满后,很有可能早就不存在,业主的权益如何保护?这是不得不考虑的问题。

  权利的稳定是市场经济的基础。从现有的法律来看,土地使用权到期后该如何处置,仍是一个悬而未决的问题。

  一方面,《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定,只适用于住宅建设用地,而对商用地在使用权届满后如何处理,仍是一个未知数。

  另一方面,《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期,但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期?如果是有偿续期,按什么样的标准来收?如果标准过高,显然也是公众无法接受的。所有这些问题都悬而未决,就像是悬在产权人和房地产市场头上的一把刀,随时可能给他们带来致命的威胁和伤害。这种状况不仅不利于房地产市场的健康发展,而且不利于私有权益的稳定。从这层角度来看,从国家层次进一步统一和明确土地期满处理问题,必须摆上重要议事日程。
(责任编辑:齐贺)
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