网评:京沪粤楼市成交量为什么回落

余丰慧

2009年08月07日08:16  来源:新华网

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  在经过上半年的持续发力后,7月全国楼市出现区域调整的局面,北京、上海、广州等一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。(8月6日《人民日报》)

  从三个城市的成交量来看,北京7月较6月下跌9.1%。不过,这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。7月上海环比小幅下跌5.83%,这是2009年以来上海商品住宅成交量的首次走跌。7月广州楼市共成交6653套,比6月的10502套下降36%,只有5月成交量的一半。在经历了今年3月以来“价量齐增”的“楼市小阳春”后,广州楼市再度面临拐点。

  成交量出现下跌的原因主要是,一季度楼市出现“小阳春”,一些住房刚性需求者担心房价会出现暴涨,纷纷加入了购买行列,随之投机性购买者一起涌来,导致第二季度重点城市的楼市火热,房价开始暴涨,甚至超过了2007年的高位。这种非理性上涨导致的畸高房价远远超过了百姓的购买能力,也使得刚性需求者渐渐冷静下来,重新进入观望行列。

  其次,楼市的非理性疯狂,使得投机重新出现,导致泡沫在吹大,金融风险开始累积。对此,中国银监会要求各家商业银行收紧二套房贷政策,坚持40%的首付款比例,同时,严格执行二套房贷上浮10%的利率水平;各家商业银行总行均要求基层行收紧房贷政策,严格执行住房贷款条件。

  再者,中央多个部委都在警示楼市风险。除了银监会、央行外,发改委对当前楼市发出预警,国土资源部在全国范围内展开新一轮严查“地王”的风暴,国家统计局、国税总局也在8月接连发文,对楼市表达了担忧。多部门对房地产密集表态,警示了楼市已有风险,下半年房价走势存在较大变数。这是7月楼市成交量下降的主要因素。

  京沪穗是中国楼市走向的风向标。这三个城市7月成交量全部下跌是否预示着楼市经过一轮疯狂后,又一个拐点就要到来?其实,楼市火爆、房价疯狂已经远远脱离宏观经济基本面,这次楼市与股市一样都是大量投资导致流动性过剩,进入股市楼市后出现的现状。是没有基本面支撑的流动性过剩行情。这种行情,一遇见货币政策转向和住房政策收紧立马就“原形毕露”。6月底,各地银监局转发银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,提到“不得自行解释‘二套房贷’认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”,被视作二套房贷收紧的重要信号。紧接着,7月份楼市成交量就出现下跌,可谓立竿见影。

  虽然成交量下跌,而价格却还在上涨,但是,没有成交量支撑的虚高价格维持不了多久。从宏观政策面看,央行已经确定下半年货币政策在继续执行适度宽松的前提下,将根据经济发展走势和价格变化,利用市场化手段进行动态微调。可以预计,信贷投放步伐会放缓,进入市场的新流动性会大大减少,同时,央行正在采取公开市场操作工具回购市场过剩流动性,这将对楼市造成致命打击。中国银监会正在规范贷款流向和用途,固定资产贷款管理规定已经出台,流动资产贷款管理办法正在征求意见,个人贷款管理办法正在拟定。加之百姓购房需求逐渐回归理性,逐渐对高房价说不,下半年中国房市不可能如上半年一样继续疯狂下去。

  在宏观政策面出现微妙转变情况下,房地产企业应该保持清醒,不能对形势过于乐观,盲目涨价,特别是不能囤房囤地,否则必将受到市场的无情惩罚。自主性需求者不要盲目加入购房行列,不要盲目追涨。投资者必须理性,防止被房价下跌套牢。

(责任编辑:贾玥)

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