錢江晚報:“嘉興拍地熱”背后的商業邏輯

陳煥春

2017年05月25日08:15  來源:錢江晚報
 
原標題:“嘉興拍地熱”背后的商業邏輯

5月22日,嘉興的一場土地拍賣會,可謂空前絕后,單就開發商參與數量來說,就很夸張,以至於這場土拍會不得不移師可容納千人的嘉興大劇院。更有趣的是,對於參拍開發商的數量,各類媒體的報道是不一致的,有說100多家的,有說400多家的,還有說更多的。

難道媒體連開發商數量都數不清了嗎?其實不然,內中也有玄機,因為業內媒體曝出的數字普遍比較低,所以整體數量上其實是有“馬甲”的,甚至有些開發商動用了數十個馬甲。所以移師大劇院簡直是一種有著預言和宿命性的選擇,坐在劇院裡和走上舞台的,其中不乏演員。而拿地之后的振臂高呼,也與奧斯卡的獲獎何其相似。那麼參拍開發商的數量到底是多還是少呢?當然是多的,杭州土地出讓的歷史紀錄裡,規模最大的一次也僅50余家參拍房企,而嘉興這次實際開發商的數量還是有100家左右,這個數字對於嘉興這樣的三線城市,絕對是一個天文數字。房地產市場發展這麼多年,估計也是第一次碰到。

之所以會出現這種狀況,主要有兩個原因:一方面是這次拍賣的土地,地價都是有最高限制的,另一方面是達到最高地價之后的規則是搖號。

且不論最高限價與房價相比到底是高了還是低了,反正正常去拍,不控制的話,肯定比這個價格高,這對於絕大多數房企來說,是難得的機會,畢竟不像一二線城市,動不動就自持,連基本的買賣邏輯都不能維持。既然是機會,肯定要去參與,更何況目前拿地對於開發商已經是生存問題,是關乎生死存亡的迫切大事。

另一方面要說說搖號,還是開發商智商高,如果是樓盤開盤搖號,買房的百姓們似乎就隻能祈禱運氣了,而開發商則智慧地想到了“馬甲”,同時派出一批馬甲公司去搖號,中簽幾率瞬間翻倍。沒有在搖號前拜關公、求菩薩,而是進行機智的布局,概率數學模型都用上了,不得不給開發商們點個贊!所謂上有政策下有對策,有時也是無奈之舉。

這樣的拍地背后可有商機?這個問題也很機智,我就看到有媒體報道那天喝光了很多很多的桶裝水,也有人計算了政府光保証金收了一個非常大的數字,雖然短期,但是利息也是不可小覷的。如此看來,背后的商機還是有的,只是對於開發商來講,不知道是商機還是危機。

沒有土地,公司就沒有辦法存續,而拿地的代價過高,無疑背了很多風險在身,這是非常無奈的現實。所以行業的洗牌不可避免,原本是中小開發商已經沒有機會了,倒是搖號這種讓上帝來決定的方式,反而讓中小開發商有了一線機會,這一點對於行業來說,也不知是喜是悲了,各自珍重吧。

但話又說回來,嘉興之所以獲得這麼多開發商青睞,一方面是地價等原因,另一方面也還是有其他原因的。本輪經濟發展和房地產市場的變化,已經體現出城市圈的聯動發展和核心城市的輻射力影響,尤其是房地產市場的漲幅,與核心城市的某種輻射息息相關,距離上的輻射立竿見影,產業上的輻射則帶來長期的發展引擎。嘉興不但距離上海近,有高鐵相通,同時已經表態全面接軌上海,未來的產業發展、人口導入、城市面貌都存在比較大的想象空間。對比一下有些城市動輒100%的自持,嗯,沒毛病。

本報特約評論員

陳煥春(房地產專家)

(責編:劉琨(實習生)、黃策輿)